سوق العقارات يضغط على الفقراء
تخوفات من حدوث ركود حاد فى قطاع المشروعات العقارية لعدم مناسبة الأسعار مع القوى الشرائية للمواطنين
توقع مطورون وخبراء بقطاع التشييد حدوث ارتفاعات سعرية جديدة مع حلول الموسم الصيفى، الذى يتسم بزيادة الطلب على العقارات، خاصة مع عودة العاملين بالخارج، تزامناً مع قرار الحكومة بزيادة أسعار المحروقات والكهرباء، إضافة إلى توقعات برفع البنك المركزى سعر الفائدة بما يزيد من تكلفة البناء على الشركات، ويؤدى إلى موجة تضخم جديدة تدفع إلى رفع أسعار وحداتها، بنسبة تزيد على 25% ولا تقل عن 10% على الأسعار الحالية، وتوقع المستثمرون أن تشهد كل من مدن «العاصمة الإدارية الجديدة، العلمين الجديدة، أكتوبر»، زيادة فى الاستثمارات والطلب على الوحدات فيها خلال الفترة المقبلة، وأكد المهندس ممدوح بدر الدين، رئيس مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقارى بالاتحاد العام للغرف التجارية، أن السوق العقارية شهدت العديد من المتغيرات خلال الفترة الأخيرة، تحديداً منذ تعويم الجنيه فى نوفمبر الماضى بما أسهم فى حدوث ارتفاعات سعرية فى جميع مدخلات إنشاء وتنفيذ الوحدات العقارية، ومن ثم ارتفاع التكلفة النهائية، متوقعاً حدوث ارتفاعات سعرية جديدة لا تقل عن 10% خلال الصيف الحالى، وأشار «بدرالدين»، فى تصريحات لـ«الوطن»، إلى أن قرار البنك المركزى برفع أسعار الفائدة على الإقراض والإيداع فى مايو الماضى بنسبة 2% ليصل إجمالى الارتفاع فى الفائدة إلى 5% خلال فترة لا تتجاوز 6 أشهر، زاد من الأعباء المالية على الشركات العقارية الحاصلة على قروض بنكية وأراض من الدولة، الملتزمة بسداد أقساطها محملة بفوائد البنك المركزى سيدفعها لرفع أسعار الوحدات، وتحميل العملاء جزءاً من تلك الزيادات، مشيراً إلى أن الفائدة على أقساط الأراضى ارتفعت على الشركات فى وقت قصير للغاية من 9% إلى 17.5% بما يضر بحركة الاستثمارات، ولفت رئيس مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقارى بالاتحاد العام للغرف التجارية، إلى أهمية حل تلك الأزمة بقيام الدولة بتثبيت أسعار الفائدة على أقساط الأراضى للسعر السائد قبل «التعويم» للتغلب على تلك الأزمات.
«حشاد»: الزيادة فى أسعار العقارات ترتبط بارتفاع سعر الأرض وخامات البناء والعمالة.. و«بحيرى»: بعض الشركات مدت آجال السداد للحد من آثارها
وقال المهندس درويش حسنين، الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، إن الارتفاعات السعرية للوحدات السكنية متوقعة فى ظل التغيرات المتلاحقة فى أسعار الخامات وتكلفة التنفيذ، إضافة إلى الطلب المتزايد على الوحدات العقارية مقابل نقص المعروض من الشركات، مشيراً إلى أن أشهر الصيف، التى يحدث بها رواج فى الطلب على العقارات ستشهد ارتفاعات فى الأسعار، وأوضح «حسنين»، فى تصريحات لـ«الوطن»، أن تكلفة تنفيذ مشروعات الشركة ارتفعت بنسبة 20 - 25% عقب ارتفاع أسعار مدخلات الإنتاج، نتيجة ارتفاع الدولار، كما قامت الشركة برفع أسعار وحدات مشروعاتها الجديدة لمواجهة أعباء هذه الزيادات فى التكاليف، مستبعداً حدوث فقاعة عقارية فى المرحلة المقبلة، لما تتمتع به السوق المصرية من عوامل جذب، لافتاً إلى أن الفترة المقبلة ستشهد زيادة فى الطلب على العقارات من شريحة المصريين العاملين بالخارج عقب انخفاض الجنيه.
وقال المهندس فتح الله فوزى، نائب رئيس مجلس إدارة جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس شركة «مينا» لاستشارات التطوير العقارى، إن أسعار الوحدات العقارية ارتفعت بنسبة 10% منذ تعويم الجنيه بنهاية العام الماضى إلى الآن، متوقعاً أن تشهد الأشهر المقبلة ارتفاعات أخرى، خاصة مع بدء طرح مشروعات ومراحل جديدة منها واستمرار ارتفاع تكلفة تنفيذ الوحدات، وشدد «فوزى»، فى تصريحات لـ«الوطن»، على أن نقص المعروض من الوحدات والزيادة السكانية عوامل تسهم فى استمرارية قوة القطاع وجاذبيته رغم الارتفاعات السعرية، فهناك احتياج سنوى يقرب من مليون وحدة، مضيفاً: «إذا فرضنا أن 80% من راغبى الحصول على وحدات سكنية غير قادرين، ويتطلبون دعماً من الدولة، فهناك 10 أو 20% مستهدفون من قبل شركات القطاع الخاص، أى مطلوب من الشركات إنشاء 100 إلى 200 ألف وحدة سنوياً»، واستبعد حدوث فقاعة عقارية فى السوق، حيث إن أغلب الوحدات التى يتم طرحها للتسويق على العملاء على الماكيت، ويتم البيع للوحدات قبل بدء تنفيذ المشروع، فى حين أن الفقاعة تحدث لوجود وحدات جاهزة ومعروضة للبيع ولم يتقدم أحد لشرائها وهو ما لا ينطبق على السوق حالياً.
وأضاف المهندس ماجد حلمى، رئيس مجلس إدارة شركة وادى دجلة للتنمية العقارية، أن استمرار ارتفاع تكلفة تنفيذ المشروعات العقارية من أسعار أراض ومواد بناء وعمالة، يسهم دائماً فى لجوء الشركات نحو تعديل أسعارها وحدوث ارتفاعات مطردة ومتلاحقة، مشيراً إلى أن الشركات العقارية الكبرى امتصت جزءاً كبيراً من الزيادات السعرية فى الخامات وتكلفة التنفيذ وحرصت على عدم تحميل العميل النسبة الأكبر من الزيادة لضمان استمرارية الطلب، ولفت «حلمى»، فى تصريحات لـ«الوطن»، الى أن الزيادة فى أسعار الوحدات العقارية للشركة منذ التعويم لم تتخط الـ10%، مشيراً إلى أنه من المتوقع خلال الأشهر المقبلة حدوث زيادات سعرية للشركات، خاصة عقب قرار رفع الفائدة على الإقراض مؤخراً، وأشار إلى أن الشركات التى قامت ببيع وحدات مشروعاتها وما زالت ملتزمة بسداد أقساط للدولة تواجه مشكلة حقيقية فى ظل ارتفاع الفائدة المفاجئ، وتكلفة التنفيذ، مما يزيد من إمكانية تعثرها وتحقيق خسائر، لافتاً إلى أهمية إدراك الدولة لتلك التحديات واتخاذ إجراءات لتقليل الآثار والأبعاد السلبية للقرارات الأخيرة.
وأكد المهندس علاء فكرى، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، أن أسعار الوحدات ستشهد زيادات لن تقل عن 10% وقد تصل إلى 25% فى بعض المشروعات والمواقع المميزة خلال الصيف الحالى، وأضاف «فكرى»، فى تصريحات لـ«الوطن»، أن استمرار ارتفاع أسعار الوحدات السكنية سيؤدى إلى الإضرار بالمواطنين، خاصة شريحة محدودى ومتوسطى الدخل، بما يتطلب النظر نحو التحديات التى يشهدها القطاع، ومحاولة ضبط الزيادات المطردة فى أسعار الأراضى ومدخلات تنفيذ المشروعات، موضحاً أن الشركات الحاصلة على أراض من هيئة المجتمعات وتسدد أقساطاً دورية أصبحت ملزمة الآن بسداد فائدة على أقساط الأراضى تصل إلى 18%، وهو رقم مبالغ فيه للغاية، يضاف إلى التحديات التى تشهدها السوق بما يدفع نحو رفع الأسعار مجدداً، وأشار رئيس مجلس الإدارة إلى أن أسعار الوحدات فى التجمع الخامس ارتفعت فى الأشهر الماضية لتصل بين 16 إلى 22 ألف جنيه للمتر، للوحدات التى يتم تسليمها «طوب أحمر» للعميل، كما وصلت الارتفاعات إلى 30 ألف جنيه للمتر فى المناطق المميزة، وهى أسعار مرشحة للزيادة.
«بدر الدين»: الزيادات لن تقل عن 10% خلال الصيف الحالى و«فكرى»: المتر وصل لـ22 ألف جنيه فى «التجمع» ومرشح للزيادة
وقال الدكتور المهندس أشرف دويدار، العضو المنتدب لشركة أرضك للتنمية والاستثمار العقارى، إن هناك مؤشرات كثيرة تؤكد أن أسعار العقارات سوف ترتفع فى الفترة المقبلة، وذلك لعدة أسباب منها تحرير سعر الصرف الذى أدى لزيادة أسعار مدخلات الإنتاج كلها، فضلاً عن انتشار فكرة أن العقار هو الوعاء الاستثمارى الأكثر أماناً، إضافة إلى شعور المصريين بأن هناك موجة جديدة مقبلة من ارتفاع الأسعار، لذا فإنهم سيسارعون إلى اقتناص الفرصة قبل الارتفاعات الجديدة المتوقعة، إضافة إلى أن مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى ستساهم فى زيادة الإقبال على الشراء، فى وقت تواجه فيه السوق قلة فى حجم المعروض مقابل ارتفاع الطلب، حيث تحتاج السوق العقارية سنوياً إلى إنشاء ما يقرب من 500 ألف وحدة، واستطرد: «وتجدر الإشارة هنا إلى أنه رغم ارتفاع أسعار مواد البناء والتكلفة الإنشائية للمشروعات، بنسبة تصل إلى نحو 50% من تكلفة المشروع، بسبب قرار تحرير سعر الصرف، إلا أن الشركات ومنها أرضك للتنمية والاستثمار العقارى، حرصت على ألا تكون زيادة أسعار البيع بنفس النسبة، حتى تتمكن من الاستمرار فى السوق والبقاء على نفس المستوى من الجودة، فبحثت عن حلول مبتكرة تساهم فى تقليل نسبة الزيادة التى أتوقع أن تزيد إلى 20% بالفترة المقبلة، وستتحمل الشركات المضاعفات التى حدثت بالأسعار لمراعاة الوضع الاقتصادى الذى نشهده الفترة الحالية»، وأكد «دويدار» فى تصريحات لـ«الوطن»، أن تحرير سعر الصرف هو قرار لتعديل المسار الاقتصادى، وهو أمر يكون مؤلماً على المدى القصير، وتقل حدته على المدى المتوسط، وتختفى تماماً على المدى الطويل، وهو شىء طبيعى يتم خلاله ضبط أداء عمل الشركات العقارية، وسينعكس إيجاباً على السوق بشكل عام.
وعن المدن التى يتوقع أن يكون عليها إقبال من المواطنين وستشهد ارتفاعاً سعرياً، قال «دويدار»: «أتوقع أن يزيد الاهتمام بمناطق القاهرة الجديدة، ومدينة الشيخ زايد، ومدينة 6 أكتوبر، والعاصمة الإدارية الجديدة، لكونها مدناً جديدة وتمتاز بخدمات متميزة»، مضيفاً: «هذا الصيف سيشهد نشاطاً كبيراً لتداول العقارات الساحلية تزامناً مع بدء الإقبال الشديد عليها، سواء على سواحل البحر المتوسط أو البحر الأحمر، وهو ما يعد سبباً إضافياً إلى الأسباب التى أشرت إليها سابقاً فيما يتعلق بأسعار الوحدات السكنية فى هذه المناطق»، ونصح الراغبين فى شراء عقار بضرورة الحرص على التعامل مع الشركات الجادة، من خلال البحث عن شركات لها تاريخ حتى تساهم فى طمأنتهم من جودة المنتج، والتأكد من حجم الإنجاز فى المشروع الذى ينوى الشراء فيه على أرض الواقع، والإسراع فى شراء العقارات لاقتناص الفرصة قبل الارتفاعات الجديدة المتوقعة.
وأشار ماجد عبدالفضيل، رئيس مجلس إدارة شركة ثمار العقارية، إلى أن مشروع العلمين الجديدة يعد النموذج الأفضل لاستغلال الساحل الشمالى، الذى اقتصر استخدامه على مجموعة قرى على الساحل أهدرت شواطئ كان يمكن استغلالها بشكل أفضل فى جذب السياحة، وتحقيق تنمية بدلاً من شغل وحداته شهرين فى السنة، على الرغم من إنفاق بنية تحتية كبيرة عليه، وقال «عبدالفضيل»، فى تصريحات لـ«الوطن»، إن الساحل الشمالى افتقد الشاطئ العام، وهو ما ستوفره مدينة العلمين ومجموعة الفنادق والخدمات الكبيرة التى تنفذها الدولة، لافتاً إلى أن المشروع يحتاج إلى توفير الدعاية المناسبة ودعوة المستثمرين وعقد مؤتمرات للتعريف بالمدينة وأهميتها وفرص الاستثمار بها، مضيفاً أن شركات الاستثمار العقارى، التى لديها القدرة على إدارة السيولة والتعامل مع المتغيرات المتلاحقة للسوق، ستكون الأكثر قدرة على تجاوز المرحلة الصعبة التى تواجهها السوق فى ظل التغيرات المستمرة فى التكلفة والتراجع النسبى للمبيعات، مع المنافسة الكبيرة بين الشركات، فى وقت يتوقع فيه خروج شركات من السوق ودخول لاعبين جدد.
«العاصمة الإدارية» و«أكتوبر» و«العلمين الجديدة» فى مقدمة المدن المتوقع نمو الطلب عليها
وأشار أشرف القاضى، رئيس مجلس إدارة مجموعة «إيجيدكو للاستثمار»، إلى أن الشركات التى تمتلك خبرة فى التعامل مع متغيرات السوق تطرح المشروعات على مراحل، تضم عدداً من الوحدات وتنفذها خلال وقت قريب لتقليل المخاطر، فى ظل عدم قدرتها على تعديل عقود العملاء أو رفع سعر الوحدات المباعة، مضيفاً أن الشركات عليها استغلال الميزة التى أضافها تحرير سعر الصرف للعقارات لتصبح أسعارها منخفضة بالنسبة إلى المصريين العاملين بالخارج، وذلك عبر المشاركة فى المعارض الخارجية التى تنظم فى هذه الدول أو وكالات التسويق أو افتتاح أفرع جديدة، وتوقع «القاضى»، فى تصريحات لـ«الوطن»، نمواً فى نشاط القطاع العقارى خلال الفترة المقبلة مع شراء مجموعة من الشركات الكبيرة لمساحات أراض، وإعلانها عن خطط لطرح مراحل فى مشروعاتها الجديدة والقائمة، إلى جانب الإعلان عن نتائج جيدة منذ بداية العام، رغم المخاوف التى شهدتها السوق بعد رفع أسعار الوحدات عقب تحرير سعر صرف الجنيه.
وقال المهندس أمير حشاد، رئيس مجلس إدارة شركة «ويفز للتطوير العقارى»، إن أسعار العقارات ترتبط بمجموعة من العوامل المؤثرة فى التكلفة، وإن نسبة الارتفاع تتوقف على الوزن النسبى للعامل المتغير فى مكونات التكلفة، التى يمثل سعر الأرض الجانب الأكبر منها، إلى جانب خامات مواد البناء والعمالة والإداريات والتسويق وتكلفة السيولة، وأضاف «حشاد»، فى تصريحات لـ«الوطن»، أن الرفع الجزئى للدعم على المحروقات سيترتب عليه رفع أسعار مجموعة خامات البناء مع زيادة قيمة النقل وتشغيل المعدات، وسيكون عاملاً فى رفع التكلفة الإنشائية، وتعديل عقود شركات المقاولات، إلا أن ذلك سيكون بنسبة محدودة وغير مؤثر فى العقارات، متوقعاً ارتفاع أسعار العقارات بنسبة تتجاوز الـ10% نتيجة تحرير سعر الصرف، ما تسبب فى رفع التكلفة بنسبة نحو 30% مع زيادة قيمة بعض الخامات إلى نحو 150% لتزامنه أيضاً مع فرض ضريبة القيمة المضافة ورفع الدعم الجزئى على المواد البترولية، وتوقع «حشاد» ارتفاع الطلب على العقارات خلال أشهر الصيف، لتزامنه مع إجازات المصريين العاملين بالخارج، الذين يستغلون النسبة الكبيرة من السيولة المتوافرة لديهم فى شراء عقارات، إلى جانب إقامة مجموعة من المعارض التى تُنشط المبيعات.
وأوضح الدكتور محمد بحيرى، رئيس مجلس إدارة شركة أوسكار مصر للتطوير العقارى، أن الشركات فى العادة تسعى لامتصاص ارتفاعات الأسعار والتعامل معها بذكاء بما يضمن قابلية السوق لها، حيث ترفع معظم الشركات قيمة الوحدات بشكل تدريجى، بنسبة 5% فى كل مرة، لتضمن تقبل العملاء لها، متوقعاً أن تصل الارتفاعات إلى 20% خلال العام الحالى، متوقعاً أن تصاحب رفع الأسعار تيسيرات فى السداد تقدمها الشركات للعملاء، خاصة أن قدرة العميل على الشراء ترتبط بشكل أساسى بقدرته على سداد الأقساط وما تمثله من دخله الشهرى وليس القيمة الإجمالية للوحدة، وأشار «بحيرى»، فى تصريحات لـ«الوطن»، إلى أن الشركات مدت آجال السداد للحد من آثار الارتفاعات التى شهدتها الأسعار منذ بدء العام الحالى، إلا أن هذا يتطلب امتلاك الشركة سيولة كبيرة وموقفاً مالياً قوياً مع تراجع التدفقات النقدية من حصيلة البيع والأقساط التى تمثل عاملاً رئيسياً فى التمويل، مشدداً على أن المدن الجديدة الأعلى فى الطلب على العقارات، خاصة المدن القريبة من القاهرة الكبرى، مثل القاهرة الجديدة والشيخ زايد و6 أكتوبر ستشهد نمواً سريعاً فى الأسعار ونسب طلب مرتفعة مقارنة بباقى المدن مع اكتمال خدماتها بنسبة كبيرة.
وقال المهندس إيهاب أبوالمجد، رئيس مجلس إدارة شركة كونسبت للتطوير العقارى، إن السوق فى مأمن من الفقاعة العقارية، التى تنتج عن ارتفاع الأسعار بشكل كبير مقابل تراجع الطلب، خاصة أن شراء العقارات قائم على الشراء للسكن الحقيقى والمدعوم بعجز كبير فى السوق خاصة للمشروعات المتوسطة والمنخفضة التكاليف، فيما يتبقى وبنسب أقل فى الإسكان الفاخر، وأشار «أبوالمجد»، فى تصريحات لـ«الوطن»، إلى أن شراء العقارات بهدف الاستثمار انتشر مؤخراً، حيث يعتبرها العملاء الوعاء الأفضل للاستثمار لتحقيق معدلات ربحية مرتفعة تتجاوز غيرها من أوعية الادخار المختلفة بما فى ذلك فائدة البنوك رغم رفعها مؤخراً، ولفت إلى أن مشروعات الساحل الشمالى تجذب عملاء الاستثمار، خاصة أن أسعارها أقل من المشروعات السكنية العادية وتنمو بشكل متزايد.
توقعات بحدوث ارتفاعات سعرية جديدة تزامناً مع قرار الحكومة بزيادة «المحروقات والكهرباء»
وأكد أحمد الدسوقى، رئيس مجلس إدارة شركة نيو إفنيو للتسويق العقارى، أن أسعار الوحدات السكنية شهدت ارتفاعاً خلال العام الماضى، فعلى سبيل المثال بلغ أقل سعر للمتر فى التجمع الخامس 12 ألف جنيه للمتر نصف التشطيب ووصل أعلى سعر إلى 25 و30 ألف جنيه، على حد قوله، ولفت «الدسوقى»، فى تصريحات لـ«الوطن»، إلى أنه رغم الزيادات السعرية فالطلب على الوحدات مستمر بما يدفع نحو حدوث زيادات جديدة فى المرحلة المقبلة، مستبعداً حدوث فقاعة عقارية لضعف المعروض أمام المطلوب، مشدداً على أن رؤوس الأموال والطلب الحقيقى ستتوجه إلى منطقة الساحل الشمالى، التى ستشهد رواجاً ملحوظا بالتزامن مع افتتاح مشروعات جديدة.
وقال المهندس حمادة صلاح، الخبير العقارى، إن السوق العقارية ستشهد دون شك ارتفاعات سعرية ملحوظة خلال موسم الصيف الحالى، بعد رفع الحكومة لأسعار المحروقات بما فيها السولار، ما سيتسبب فى ارتفاع تكلفة مواد البناء وبالتالى ارتفاع أسعار العقارات ككل، مضيفاً أن من أهم الأسباب التى يبنى عليها توقعاته بارتفاع أسعار العقارات هو عودة المصريين فى الخارج، وما سينتج عنه من إقبال على شراء الوحدات التى يعتبرها المغتربون أوعية ادخارية لهم فى الفترة الحالية، وبالذات الوحدات الخاصة بالمشروعات السياحية أو بالمدن الجديدة، وأكد «صلاح»، فى تصريحات لـ«الوطن»، أن شركات المقاولات تواجه مشكلات كبرى نتيجة التعويم وارتفاع الخامات وتكلفة تنفيذ الوحدات العقارية، وهو ما سينعكس على أسعار العقارات، حيث لن تتحمل شركات المقاولات أو المطورون العقاريون تلك الزيادات وسيتم تحميلها على المشترى النهائى.
وتوقع محمد العيداروس، الخبير العقارى، أن تشهد الفترة المقبلة حدوث ارتفاعات فى أسعار الطاقة ومن ثم تكلفة النقل وأسعار الخامات من الحديد والأسمنت وغيرهما بما يؤثر على التكاليف الإنشائية، وعن إمكانية حدوث ركود تضخمى بالسوق العقارية، قال: إن وحدات الإسكان المتوسط والأقل لن ينخفض الإقبال عليها حتى لو ارتفعت أسعارها، نظراً لأن الإقبال عليها مرتبط بالحاجة وليس الاستثمار، بعكس الوحدات الفارهة أو الخاصة بالإسكان فوق المتوسط التى تصل أسعارها إلى ملايين الجنيهات، وأشار «العيداروس» فى تصريحات لـ«الوطن»، إلى أن قرار الحكومة برفع سعر المحروقات والغاز سينعكس بصورة مباشرة على تكلفة تنفيذ المشروعات العقارية، مطالباً المستثمرين والشركات العقارية بضرورة عدم تمرير هذه الزيادة بأكملها لتضاف إلى أسعار الوحدات، وهو ما سيتسبب وقتها فى ركود حاد فى القطاع وتوقف عمليات البيع والشراء لعدم مناسبة الأسعار عندئذ مع القوى الشرائية للمواطنين، داعياً شركات الاستثمار العقارى لتحمل النسبة الأكبر من زيادة تكاليف التنفيذ، عن طريق التنازل عن جزء من هامش الربح، وهو ما يحافظ للقطاع العقارى على أدائه ومعدلات الشراء المرتفعة به، خاصة أن هذه الأزمة هى أزمة عابرة ولن تتجاوز بأى حال من الأحوال العامين.