انتقلت إليك ملكية عقار مخالف.. ما موقفك من إجراءات التصالح؟
انتقلت إليك ملكية عقار مخالف.. ما موقفك من إجراءات التصالح؟
قد يشتري مواطن شقة أو عقارًا كاملًا بعقد بيع، ثم يكتشف بعد إتمام التعاقد وجود مخالفة بناء سابقة، مثل زيادة عدد الأدوار أو مخالفة الرسومات الهندسية أو البناء دون ترخيص، وهو ما يضعه أمام تساؤل قانوني، هل يتحمل المالك الجديد إجراءات التصالح ومقابل التصالح رغم أنه لم يرتكب المخالفة؟، أم يجوز له الرجوع على البائع ومطالبته بتحمل هذه التكاليف، ونظم قانون التصالح في بعض مخالفات البناء ولائحته التنفيذية ضوابط تقديم الطلبات، وحدد صفة الأشخاص الذين يجوز لهم التقدم بها.
هل يحق للمالك الجديد تقديم طلب التصالح؟
نصت المادة الأولى من قانون التصالح رقم 187 لسنة 2023 على أن طلب التصالح هو طلب يقدمه ذوو الشأن إلى الجهة الإدارية المختصة، كما حددت المادة 5 من اللائحة التنفيذية المستندات الدالة على صفة مقدم الطلب بالنسبة للأعمال المطلوب التصالح عليها.
ويجوز للمشتري الجديد التقدم بطلب التصالح متى أثبت صفته القانونية ومصلحته في العقار، ولا يشترط أن يكون هو الشخص الذي ارتكب المخالفة بنفسه، مع ضرورة استيفاء باقي الشروط والمستندات المطلوبة.
من يتحمل مقابل التصالح؟
يجب التفرقة بين إجراءات التصالح أمام الجهة الإدارية والمسؤولية المالية بين البائع والمشتري، فالقانون نظم تقديم طلب التصالح وتقنين أوضاع المخالفة، لكنه لم يضع قاعدة عامة تقضي بإلزام البائع أو المشتري وحده بتحمل مقابل التصالح في جميع حالات البيع.
ويتحدد موقف الطرفين وفقًا لعقد البيع وما ورد به من شروط بشأن سلامة العقار وخلوه من المخالفات والالتزامات المالية، فإذا تضمن العقد إقرارًا من البائع بخلو العقار من المخالفات أو التزامه بتحمل تكاليفها، جاز للمشتري الرجوع عليه وفقًا للعقد والقواعد القانونية المنظمة، أما إذا لم يتضمن العقد شرطًا واضحًا، فيتعين بحث ظروف البيع وتاريخ المخالفة ومدى علم البائع بها، وما إذا كان قد أخفى معلومات جوهرية عن المشتري، لتحديد مدى أحقيته في المطالبة بالتعويض أو الرجوع على البائع.
ماذا تفعل إذا اكتشفت المخالفة بعد الشراء؟
ينبغي للمشتري اتخاذ عدد من الإجراءات لحماية حقوقه، أبرزها:
1- مراجعة عقد البيع للتأكد من وجود شروط تتعلق بخلو العقار من المخالفات أو التزام البائع بتكاليف التصالح.
2- استخراج بيان من الجهة الإدارية المختصة يوضح طبيعة المخالفة وتاريخ تحرير محضرها.
3- الحصول على صورة من محاضر المخالفة والقرارات الصادرة بشأن العقار.
4- التحقق من إمكانية التصالح على المخالفة وفقًا لقانون التصالح وشروطه.
5- الاحتفاظ بالمستندات التي تثبت تاريخ الشراء، خاصة إذا كانت المخالفة سابقة على انتقال الملكية.
وفي حالة ثبوت إخلال البائع بالتزاماته التعاقدية أو تعمده إخفاء المخالفة، يجوز للمشتري مطالبته بالتعويض أو اتخاذ الإجراءات القضائية المناسبة بحسب ظروف التعاقد والأدلة المتاحة.
هل شراء العقار يعفي مرتكب المخالفة من المسؤولية؟
لا يعني انتقال ملكية العقار إلى مشترٍ جديد أن ذلك يمحو المخالفة أو ينهي الإجراءات القانونية المرتبطة بها، كما لا يعني تقديم المشتري طلب التصالح إعفاء الشخص الذي ارتكب المخالفة من أي مسؤولية قانونية قد تترتب على فعله.
لذلك، يجب على المشتري التأكد من الموقف القانوني للعقار قبل إتمام الشراء، وعدم الاكتفاء بعقد البيع أو إقرار البائع، مع مراجعة الجهة الإدارية المختصة للتأكد من وجود مخالفات أو محاضر أو قرارات سابقة.
