37 سؤالاً وإجابة.. كل ما تريد معرفته عن الضريبة العقارية
يحق لمن يملكون أكثر من عقار فى محافظات مختلفة تقديم الإقرارات فى محافظة واحدة
حديث الصباح والمساء فى مصر بات عن الضريبة العقارية، التى تقدم «الوطن» عنها أهم الأسئلة الشائعة وأجوبتها التى تشغل بال القارئ ليعرف أين هو من الضريبة، هل هو مكلف بها أو معفى منها.
1) هل الضريبة على العقارات المبنية هى ضريبة جديدة؟
- القانون الجديد للضريبة على العقارات المبنية لا يفرض ضريبة جديدة، فهى ضريبة مفروضة بالفعل بموجب القانون رقم 56 لسنة 1954، الذى ظل سارياً حتى صدور القانون الجديد، فالمواطنون يدفعون هذه الضريبة تحت مسمى تعارف المجتمع على أنه «العوايد»، وهو فى الأصل الضريبة على العقارات المبنية، وتفرض هذه الضريبة وفقاً للقانون السابق رقم (56) لسنة 1954 كنسبة من القيمة الإيجارية للعقار بسعر 10% للوحدات غير السكنية، ووفقاً للشرائح التصاعدية بالنسبة للوحدات السكنية بسعر يبدأ من 10%، ويصل لأعلى معدلاته فى الشريحة الأعلى بسعر 40%.
2) كيف يتعامل القانون الجديد مع أصحاب العقارات التى لم يسبق تسجيلها لدى مصلحة الضرائب العقارية؟
- نص القانون صراحة على إعفاء المكلفين غير المسجلين بأجهزة الضرائب العقارية من سداد أى أعباء، تترتب على الضريبة عن السنوات السابقة، بشرط التقدم بإقرارات عن عقاراتهم خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون لمحاسبته ضريبياً بأثر فورى وليس بأثر رجعى.
3) مَن المكلف بأداء الضريبة؟
- المكلف بأداء الضريبة هو مالك العقار المبنى أو من له عليه حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال، سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً، ويكون الممثل القانونى للشخص الاعتبارى أو للشخص الطبيعى غير كامل الأهلية مكلفاً بأداء الضريبة نيابة عمن يمثله.
سعرها 10% من قيمة الإيجار السنوى للوحدات السكنية وغير السكنية.. وتسرى على العقارات المبنية المقامة على الأراضى الزراعية بشرط أن ترفع عنها ضريبة الأطيان منعاً لازدواج الضريبة
4) من المسئول عن سداد الضريبة المالك أم المستأجر؟
- المالك أو من له حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال هو المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية، أى أن المستأجر لا يعد أحد المكلفين بأداء هذه الضريبة، كما أنه لا يجوز الرجوع على المستأجر لسداد الضريبة إلا فى حدود الأجرة المستحقة عليه، وبعد رفض المالك سدادها، وبعد أن تخطره مصلحة الضرائب العقارية بذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، وفى هذه الحالة يعد الإيصال الذى يحصل عليه المستأجر -بما يفيد تحصيل الضريبة منه- إيصالاً من المكلف بأداء الضريبة باستيفائه للأجرة المستحقة له.
5) ما العقارات التى ستخضع لهذه الضريبة؟
- تسرى هذه الضريبة على كافة العقارات المبنية المقامة على أرض مصر عدا غير الخاضعة للضريبة، سواء كانت مؤجرة أو يقيم فيها المالك المكلف بأداء الضريبة بنفسه وسواء كانت تامة ومشغولة، أو تامة وغير مشغولة، أو مشغولة على غير إتمام ويعنى هذا أن كافة المبانى القائمة حالياً خاضعة للضريبة، سواء كانت فيلات مبنية أو عمارات أو عوامات أو شاليهات، أياً كان موقعها الجغرافى وتفرض الضريبة أيضاً على الأراضى الفضاء المستغلة «جراجات، ومشاتل» مؤجرة وغيرها، على أن ترفع الضريبة إذا أصبحت الأراضى الفضاء غير مستغلة، كما تخضع للضريبة التركيبات التى تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر والمقصود بالعقار فى القانون الجديد هو كل وحدة سكنية فى المبنى وليس المبنى بالكامل.
6) ما موقف العقارات التامة وغير المشغولة؟
- طالما أن المبنى قد أقيم وأصبح تام البناء، فإنه سيخضع للضريبة على العقارات المبنية حتى إن ظل غير مشغول، ومن ثم فإن القانون الجديد لم يعالج حالات الخلو فلا مجال هنا للقول برفع الضريبة عن الوحدات التى يتم إخلاؤها.
7) هل سيتم فرض هذه الضريبة على الأراضى الفضاء؟
- لا يتم فرض الضريبة على الأراضى الفضاء طالما لم يتم استغلالها، فإذا ما قام المكلف بأداء الضريبة باستغلالها بأى نوع من أنواع الاستغلال، فإنها تخضع للضريبة سواء كانت ملحقة بالمبانى أو مستقلة أو غير مسورة.
8) ما حالات عدم الخضوع للضريبة؟
- حددت المادة (11) من القانون 196 لسنة 2008 حالات عدم الخضوع للضريبة، وهى: «العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذى نفع عام، وكذلك العقارات المبينة المملوكة للدولة ملكية خاصة على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية»، والأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين، والعقارات المبنية التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة، وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلى بواسطة الجهات التى نزعت ملكيتها، والأحواش ومبانى الجبانات».
9) هل العقارات المملوكة للهيئات الحكومية تخضع للضريبة؟
- الهيئات الحكومية المملوكة للدولة لا تخضع للضريبة، إذا كانت مخصصة لغرض النفع العام.
الغرامة عقوبة التهرب من أدائها: لا تقل عن ألف جنيه ولا تتجاوز خمسة آلاف جنيه بالإضافة إلى تعويض يعادل مثل الضريبة التى لم يتم سدادها لكل ممول خالف القانون بقصد التهرب.. وتسرى على العقارات المبنية على أرض مصر عدا غير الخاضعة للضريبة
10) هل العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة تخضع للضريبة أم لا؟
- العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة للضريبة وفقاً لحكم المادة (11) من القانون 196 لسنة 2008، ولكن إذا ما تصرفت الدولة فى ملكيتها الخاصة بالبيع مثلاً للأفراد والشركات، فإنها تخضع للضريبة اعتباراً من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف.
11) ما أسس تقدير القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية؟
- تقدر القيمة الإيجارية للعقارات المبنية بمعرفة لجان الحصر والتقدير المنصوص عليها فى المادة (13) من القانون، وذلك بعد تقسيمها وفقاً لأسس وقواعد التقييم التى تعتمدها لجان الحصر والتقدير.
12) ما سعر الضريبة؟
- سعر الضريبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية للوحدات السكنية وغير السكنية.
13) ما مصاريف الصيانة التى يتم استبعادها من حساب الضريبة؟
- يتم استبعاد 30% مقابل مصاريف الصيانة للمبانى السكنية، 32% مقابل تلك المصاريف للمبانى غير السكنية.
14) ما الجهة التى ستتولى تقدير القيمة الإيجارية للعقارات؟
- تتولى تقدير القيمة الإيجارية لجان تسمى «لجان الحصر والتقدير» تشكّل برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية، كما أن دور اللجان محدود جداً فى التأثير على القيمة الإيجارية، لأن التقدير يحدد بعد وضع بيانات إقرار الممول الذى يحررها بنفسه، وكذلك بيانات الحصر الذى تم بمعرفة اللجنة فى النماذج الرياضية المعدة لغرض التقدير داخل الحواسب التى تخرج نتائجها التى تمثل الواقع بنسبة كبيرة جداً.
15) ما الذى يضمن أن تقديرات هذه اللجان لا يشوبها الفساد والرشوة؟
- ستقوم اللجان بالتحقق من مجموعة كبيرة من المواصفات الموضوعية، لمكان العقار، مثل عرض الشارع، وهل به أشجار أم لا، وهل مرصوف رصفاً جيداً أو لا، وهل يطل على حديقة أو نهر أو بحر أو غيره، وطبيعة مواد البناء وتاريخ البناء وطبيعة الحى المقام فيه العقار، وهل به مرافق أم لا، وهل هى مصانة، وهل تصل المرافق لكافة الوحدات، كما سيتم عمل استطلاع لأسعار الإيجارات السارية فى المنطقة التى يقع فيها العقار وأسعار البيع للعقارات فى المنطقة خلال الخمس سنوات السابقة على تاريخ التقييم ولا تقوم اللجنة بإجراءات تقدير القيمة الإيجارية بل يتم تحديدها مركزياً بواسطة حسابات وبرامج آلية.
16) هل هناك تأثير للجان الحصر والتقدير على القيمة الإيجارية «وعاء الضريبة»؟
- دور اللجان محدود جداً فى التأثير على القيمة الإيجارية لسببين، أولاً: لأن تشكيلها برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية وعضوية مندوب عن المحافظة الواقع بها العقار وأحد المكلفين بأداء الضريبة فى نطاق اختصاص اللجنة، يختارهما المحافظ المختص، وثانياً: لأن التقدير يحدد بعد وضع بيانات لإقرار الممول الذى يحررها لنفسه، وكذلك بيانات الحصر الذى تم بمعرفة اللجنة وفقاً لعوامل التقدير المحددة باللائحة التنفيذية للقانون، وهذه البيانات يتم إفراغها فى النماذج الرياضية، المعدة لغرض التقدير داخل الحواسب التى تخرج نتائجها ممثلة للواقع بنسبة كبيرة.
17) هل القيمة الإيجارية «وعاء الضريبة» فى هذا القانون هى ذاتها الإيجارات الجديدة؟
- هناك اختلاف كبير بين الاثنين، حيث إن الإيجارات الجديدة تحكمها العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر وفق أحكام القانون (4) لسنة 1996، وتطبق بشأنها أحكام القانون المدنى وتسرى عليها نصوص وأحكام ومبادئ القانون المدنى، مثل «العقد شريعة المتعاقدين» من حيث القيمة الإيجارية المتفق عليها فى العقد المبرم بين المالك والمستأجر ومدة العقد، وكلها تكون رضائية بين طرفى العقد، بحيث يمكن زيادة القيمة الإيجارية فى أى وقت، حسبما يتراءى للمالك والمستأجر، أما بالنسبة للقيمة الإيجارية فى هذا القانون فتحددها لجان الحصر والتقدير بمراعاة الأسس الواردة فى القانون ولائحته التنفيذية، التى قدر تقدر بأقل من القيمة الإيجارية المتفق عليها بين المالك والمستأجر، فهى قيمة إيجارية حكمية وافتراضية بقصد تحديد وعاء الضريبة تمهيداً لاحتسابها وليس معياراً لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.
استبعاد 30٪ من قيمتها مقابل مصاريف الصيانة للمبانى السكنية
18) ما المدة التى سيظل التقدير سارياً خلالها؟ وما أسس تحديد هذه المدة؟
- المدة التى سيظل التقدير سارياً خلالها هى خمس سنوات (نهاية ديسمبر 2018) يعاد بعدها التقدير، وقد حددت هذه المدة لملاحقة التغييرات الاقتصادية المطردة، كما أنها فترة زمنية تتناسب مع أوضاع سوق العقارات فى مصر بما يضمن عدم تزايد الفجوة بشكل واسع بين العقارات خلال التقديرات المتتالية.
19) كيف يتم حماية الممول من أى زيادة كبيرة فى الضريبة عند إعادة تقييم العقار؟
- حدد القانون حداً أقصى لزيادة القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة)، فقد نص صراحة على عدم جواز أن يترتب على إعادة التقدير كل خمس سنوات زيادة فى قيمة الضريبة تزيد على 30% للوحدات السكنية، و45% للوحدات غير السكنية، وهو ما يعنى أن الزيادة السنوية فى القيم الإيجارية المقدرة لأغراض الضريبة لن تتعدى فى المتوسط 5.3% للوحدات السكنية، ونحو 7.5% لغير ذلك من العقارات، حيث إنها زيادة تتراكم على مدار الخمس سنوات.
20) كيف يعلم المكلف بالضريبة التى تقررت على عقاره؟
- قرر القانون الإعلان عن تقديرات القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة)، بعد اعتمادها من وزير المالية، وذلك فى كافة الأماكن التى يتردد عليها غالبية المكلفين، وسوف تحدد اللائحة التنفيذية تلك الأماكن، كمقار المحافظات ومجالس المدن والأحياء ومراكز الشرطة، فضلاً عن النشر عن إتمام هذه التقديرات فى الجريدة الرسمية، بالإضافة إلى إخطار المكلف بأداء الضريبة بتلك التقديرات والضريبة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول أو من خلال الصراف على العنوان الثابت بالمأمورية المختصة أو على لعنوان المختار الوارد بالإقرار المقدم منه.
21) هل يحق للمكلف الطعن على تقديرات القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة)، والضريبة التى أعلن بها؟ وكيف؟
- إذا ما رأى المكلف بأداء الضريبة أن القيمة الإيجارية التى قدرتها لجان الحصر والتقدير، ومن ثم الضريبة أن فيها مغالاة وزيادة عما هو قائم أو مرضى بالنسبة له فله الحق فى الطعن أمام لجان الطعن المشكلة.
22) ما موقف العقارات المقامة على أرض زراعية مربوطة بضريبة الأطيان؟
- تسرى الضريبة على العقارات المبنية المقامة على الأراضى الزراعية، على أن ترفع عنها ضريبة الأطيان منعاً للازدواج الضريبى، وذلك كله بمراعاة أحكام قوانين حماية الرقعة الزراعية، التى تتيح البناء على هذا النوع من الأراضى بشروط محددة فى هذه القوانين.
23) ما العلاقة بين ضريبة الأطيان المفروضة على الأراضى الزراعية والضريبة على العقارات المبنية؟
- اهتم القانون الجديد للضريبة على العقارات المبنية بالقضاء على أية علاقة قد تسهم فى خلق نوع من التداخل بين أحكام الضريبة على العقارات المبنية والضريبة على الأراضى الزراعية فقد نص القانون الجديد على رفع ضريبة الأطيان فى حالة خضوع العقارات المبنية المقامة على الأراضى الزراعية للضريبة على العقارات المبنية، كما ألغى هذا القانون ضريبة الدخل المفروضة على إيرادات الثروة العقارية الناتجة عن الأراضى الزراعية بموجب قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005.
24) مَن المكلف بتقديم الإقرار الضريبى؟
-كل مكلف بأداء الضريبة هو الملزم بتقديم الإقرار الضريبى، ومن ثم فمالك العقار المبنى أو من له عليه حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال، سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً، ويكون الممثل القانونى للشخص الاعتبارى أو للشخص الطبيعى غير كامل الأهلية مكلفاً بأداء الضريبة نيابة عمن يمثله، هم الملزمون بتقديم الإقرار الضريبى بينما المستأجر غير مكلف.
25) هل يمكن للمكلّف بأداء الضريبة أن يوكل أحداً غيره لتسلم الإقرار وتسليمه؟
- يمكن للمكلف إنابة غيره فى تسلم الإقرار وتسليمه للمأمورية المختصة شريطة قيامه بتحرير الإقرار والتوقيع عليه وعلى مسئوليته.
26) هل يتم تقديم إقرار عن الوحدة المعفاة من الضريبة؟
- يتم تقديم الإقرار عن الوحدة المعفاة من الضريبة، على أن يتم اتخاذ إجراءات الإعفاء نحوها وفقاً لأحكام القانون.
27) ما الحالات التى لا يتم تقديم إقرارات ضريبة عنها؟
- لا يتم تقديم الإقرارات الضريبية عن الوحدات غير الخاضعة للضريبة العقارية والتى حددها القانون فى المادة 11 منه، وهى: «العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذى نفع عام، وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة، على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية، والأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين، والعقارات المبنية التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة، وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلى بواسطة الجهات التى نزعت ملكيتها، والأحواش ومبانى الجبانات كما لا يتم تقديم الإقرارات عن الوحدات تحت الإنشاء (غير التامة وغير مشغولة).
28) أين يتم تقديم الإقرارات الضريبية؟
- الأصل أن يتم تقديم الإقرارات إلى مأمورية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار، ولكن تيسيراً على الممولين الذين يمتلكون عدة وحدات فى بعض المحافظات فيمكنهم تقديم الإقرارات الضريبية فى أى محافظة.
29) هل يحق لأى فرد من أفراد الأسرة تقديم الإقرار، الخاص بوالدى أم هناك ضرورة فى وجود توكيل رسمى منه؟
- لابد من وجود توكيل رسمى من الوالد، أو أن يتقدم بنفسه لتقديم الإقرار.
30) ما الوضع بالنسبة للشقق المؤجرة وفقاً للإيجارات القديمة؟
- يوجب القانون الجديد الأخذ بالقيم الإيجارية للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة، وكذلك الإعفاءات المقررة لها وفقاً لأحكام القوانين السارية فى شأنها، وتشمل القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
31) هل هناك حدود للإعفاء فى هذا القانون؟
- يصل حد الإعفاء فى القانون الجديد إلى (24000 جنيه) من القيمة الإيجارية المقدرة للوحدات السكنية، وذلك لكل أسرة عن وحدة واحدة، وهو ما يعنى أن كل العقارات التى لا تصل قيمتها حاليا فى السوق إلى 2 مليون جنيه ستعفى من الضريبة، أما بالنسبة للوحدات غير السكنية كل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه، على أن يخضع ما زاد للضريبة.
32) متى يستحق سداد الضريبة؟
- الضريبة تستحق سنوياً وفقاً لهذا القانون اعتباراً من أول يناير للسنة التالية التى تبدأ فيها إجراءات الربط وتحصيل الضريبة على قسطين متساويين، الأول حتى نهاية شهر يونيو، والثانى حتى نهاية شهر ديسمبر من ذات السنة، ويجوز للمكلف سدادها بالكامل فى ميعاد سداد القسط الأول، علماً أن قيمة الضريبة تظل ثابتة لمدة خمس سنوات، ثم يصير النظر فى إعادة تقديرها بعد انتهاء هذه الفترة إذا ما طرأ على القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة)، ما يؤثر عليها بالزيادة أو النقصان.
33) ما الوضع بالنسبة لمن لا يستطيع لظروفه الاقتصادية أو الاجتماعية سداد الضريبة عن مسكنه الذى يقيم فيه إذا كان هذا المسكن ملكه؟
- تتحمل الخزانة العامة أعباء الضريبة نيابة عن كافة المواطنين الذين لا يملكون دخلاً يكفى لسداد الضريبة عن عقاراتهم التى تزيد قيمتها على حد الإعفاء، فهناك نص صريح فى القانون الجديد يلزم الخزانة العامة بتحمل الضريبة المستحقة على المكلفين بأدائها إذا طرأت تغييرات اجتماعية على المكلف أو ورثته من شأنها عدم القدرة على الوفاء بدفع الضريبة، ويتم ذلك وفقاً لضوابط وشروط تحددها اللائحة التنفيذية.
34) ما الإجراءات الواجب اتباعها حال عدم القدرة على الوفاء بدفع الضريبة؟
- يتقدم المكلفون بأداء الضريبة العقارية أو ورثتهم الذين طرأت عليهم تغيرات اجتماعية من شأنها عدم القدرة على الوفاء بدفع الضريبة بطلب إلى مديرية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار يطلبون فيه تحمل الخزانة العامة بالضريبة المستحقة عليهم، ويجب أن يتطلب الطلب بياناً وافياً للتغيرات الاجتماعية المشار إليه، وأن ترفق به المستندات الرسمية المؤيدة له، ويتم البت فى هذا الطلب بمعرفة اللجنة المشكلة من مصلحة الضرائب العقارية.
35) ما عقوبة التهرب من أداء الضريبة؟
- يعاقب بغرامة لا تقل عن ألف جنيه ولا تتجاوز خمسة آلاف جنيه، بالإضافة إلى تعويض يعادل مثل الضريبة التى لم يتم أداؤها لكل ممول خالف هذا القانون بقصد التهرب من أداء الضريبة المستحقة عليه.
36) ما عقوبة عدم تقديم الإقرار؟
- سوف يعاقب المكلف بأداء غرامة تتراوح ما بين مائتى جنيه وألفى جنيه فى حالة عدم تقديمه الإقرار الضريبى أو تضمين الإقرار بيانات غير صحيحة.
37) كيف يتم حساب العبء الضريبى فى القانون الجديد للوحدات السكنية؟
يتم حساب العبء الضريبى فى القانون الجديد على النحو التالى:
- تحديد القيمة الرأسمالية للعقار، التى تبلغ 60% من القيمة السوقية له.
- تقدير القيمة الإيجارية السنوية للعقار، البالغة 3% من القيمة الرأسمالية له.
- تقدير وعاء الضريبة، من خلال استبعاد نسبة 30% من القيمة الإيجارية السنوية للعقار، مقابل مصاريف الصيانة التى يتكبدها المكلف بأداء الضريبة.
- استبعاد حد الإعفاء المقرر فى القانون للسكنى، البالغ 24000 جنيه سنوياً لوحدة واحدة لكل أسرة.