تصدر النزاعات بين الملاك والمستأجرين عادة بسبب التأخر في سداد الإيجار، سواء للعقارات السكنية أو التجارية، رغم الحماية القانونية الواسعة التي يمنحها قانون الإيجار القديم للمستأجر من خلال مبدأ «الامتداد القانوني».

ويؤكد القانون أن استمرار العلاقة التعاقدية مرهون بالتزام المستأجر بسداد القيمة الإيجارية في مواعيدها، مشددًا على أن امتناعه عن الدفع دون مبرر قانوني يفتح الباب أمام إجراءات الإخلاء القانونية.

شروط رفع دعوى الإخلاء لعدم السداد

لا يحق للمالك اللجوء للقضاء فور تأخر المستأجر لأيام قليلة، بل يشترط القانون:

الامتناع الفعلي عن السداد: تخلف المستأجر عن دفع الأجرة المستحقة وملحقاتها مثل فواتير المياه أو أجرة الحارس إذا نص العقد عليها.

غياب المبرر القانوني: ألا يكون لدى المستأجر سبب قانوني أو قوة قاهرة تمنعه من السداد.

توجيه إنذار رسمي: وهو ما يُعرف بـ«التكليف بالوفاء»، ويعتبر شرطًا أساسيًا قبل رفع الدعوى.

الإجراءات القانونية لاسترداد العقار

توجيه إنذار التكليف بالوفاء: يرسل المالك إنذارًا رسميًا عبر محضر للمستأجر، يحدد فيه المبلغ المتأخر وعدد الأشهر، ويمنحه مهلة 15 يومًا لسدادها.

قيد صحيفة الدعوى: إذا انتهت المهلة دون سداد أو عرض قانوني صحيح، يمكن للمالك رفع دعوى فسخ وإخلاء لعدم سداد القيمة الإيجارية أمام المحكمة المختصة، مرفقًا بالإنذار وكشف الضرائب العقارية.

حق المستأجر في توقي الطرد

يتيح القانون للمستأجر لمرة واحدة فقط حماية نفسه من الطرد بسداد الأجرة المتأخرة والملحقات والمصاريف الرسمية، ما يجعل المحكمة ترفض الإخلاء إذا تم السداد قبل إغلاق باب المرافعة.

دعوى الإخلاء للتكرار

إذا كرر المستأجر الامتناع بعد استخدام حقه في الحماية، يفقد القدرة على توقي الطرد، ويجوز للمالك رفع "دعوى إخلاء للتكرار"، ما يؤدي إلى فسخ العقد وطرده فورًا، حتى لو قام بسداد المتأخرات لاحقًا.

التعامل مع إنذار عرض الأجرة

يلجأ بعض المستأجرين لإيداع الأجرة المتأخرة بخزينة المحكمة وتوجيه إنذار عرض أجرة ويشترط لصحة الإجراء:

الإيداع قبل انتهاء مهلة 15 يومًا.

أن يشمل المبلغ كامل الأجرة وملحقاتها والمصاريف الرسمية.

أي نقص أو تأخير يجعل العرض باطلًا وتقبل المحكمة دعوى الإخلاء ضده.

ويوفر القانون بهذا الشكل إطارًا واضحًا للمالكين لاسترداد عقاراتهم، مع ضمان حقوق المستأجرين طالما التزموا بالدفعات في مواعيدها، مع خطوات وإجراءات دقيقة تقلل النزاعات وتضمن تطبيق العدالة.

• حقوق المستأجرين
• الإيجار القديم
• قانون الإيجار القديم
• الضرائب العقارية