دخل قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 حيّز التنفيذ اعتبارًا من 5 أغسطس 2025، ليعيد تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر ويضع مسارا انتقاليا ينتهي بتحرير العقود خلال مدد محددة، القانون يميز بين السكني وغير السكني، ويضع آليات عملية لتقسيم المناطق وتحديد القيم الإيجارية وخيارات سكن بديلة للمستحقين.

موعد بدء تطبيق قانون الإيجار القديم 2025

وتستعرض «الوطن» في السطور القادمة كل ما تريد معرفته عن الإيجار القديم للوحدات السكنية والمحلات، وذلك حسبما أوضح الخبير القانوني والمحامي محمود الحديدي، إلى جانب نص القانون وبيانات الحكومة.

س1- ما هو نطاق تطبيق القانون الجديد؟

يسري القانون على عقود إيجار الأماكن المحررة في ظل قوانين إيجار الأماكن القديمة «وخاصة قانون 49 لسنة 1977 وقانون 136 لسنة 1981 وما يرتبط بهما»، أي العقود غير محددة المدة السابقة على تحرير السوق في منتصف التسعينيات، ولا تمتد أحكامه إلى عقود «ما بعد 1996» المحررة وفق القانون المدني:

س2- متى بدأ تطبيق قانون الإيجار القديم فعليًا؟

ج: بدأ التطبيق اعتبارًا من الثلاثاء 5 أغسطس 2025، وهو اليوم التالي لنشر القانون في الجريدة الرسمية.

س3- ماذا يدفع المستأجرون لحين انتهاء تقسيم المناطق؟

لحين انتهاء لجان الحصر من تقسيم المناطق «متميزة - متوسطة - اقتصادية»، تُدفع أجرة مؤقتة 250 جنيهًا شهريا اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالي لتاريخ العمل بالقانون «بالنسبة لمعظم العقود ستكون دفعة سبتمبر 2025»، بعد إعلان التقسيم رسميًا، تُسدد الفروق إن وجدت على أقساط شهرية مساوية لمدة استحقاقها.

س4- كيف سيُحدد الإيجار السكني بعد التقسيم؟ وما الحدود الدنيا؟

بعد صدور قرار المحافظ بتقسيم المناطق:

متميزة: 20 ضعف القيمة الإيجارية القانونية السارية، حد أدنى 1000 جنيه شهريًا.

متوسطة: 10 أضعاف، حد أدنى 400 جنيه.

اقتصادية: 10 أضعاف، حد أدنى 250 جنيهًا.

وتزيد القيمة الإيجارية سنويًا بنسبة 15% خلال المدة الانتقالية.

س5- كيف تُقسَّم المناطق؟ ومن مسؤول عن ذلك؟

ج: يُشكِّل كل محافظ لجان حصر بالمحافظة لتقسيم المناطق وفق 5 معايير رئيسية: الموقع الجغرافي وطبيعة الشارع، مستوى البناء ومساحات الوحدات، المرافق المتصلة، شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات، والقيمة الإيجارية السنوية للعقارات بالمنطقة وفق قانون الضريبة على العقارات المبنية، تنتهي اللجان من العمل خلال 3 أشهر من بدء سريان القانون، ويجوز مدّها لمرة واحدة فقط، ثم يُنشر القرار في الجريدة الرسيمة

س6- ماذا عن المحال والمكاتب والعيادات «غير السكني»؟

ج: للوحدات غير السكنية للأشخاص الطبيعيين، تُصبح الأجرة خمسة أمثال الأجرة القانونية السارية اعتبارًا من الاستحقاق التالي للعمل بالقانون، وتزيد سنويًا 15%، لا تحتاج هذه الفئة إلى انتظار تقسيم المناطق.

س7- ما المدة الانتقالية قبل التحرير الكامل للعقود؟

السكني: 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون.

غير السكني: 5 سنوات.

وبنهاية هذه المدد تنتهي عقود الإيجارات القديمة

س8- ما الخيارات المتاحة للمستأجر السكني بعد نهاية المدة الانتقالية؟

ج: أمام المستأجر ثلاثة مسارات:

توقيع عقد جديد باتفاق مع المالك.

أو الانتقال إلى وحدة حكومية بديلة إن انطبقت الشروط.

أو الانتقال إلى وحدة أخرى بمعرفته.

ويُلزم القانون الحكومة بتخصيص الوحدات البديلة قبل عام بحد أقصى من انتهاء المدة الانتقالية.

س9- من يملك حق التقدم للوحدة البديلة؟ وكيف ومتى يتم التقديم؟

يحق التقدم للمستأجرين وفق قوانين الإيجار القديمة غير محددة المدة «المستأجر الأصلي أو من امتد إليه العقد»، يبدأ التقديم من 1 أكتوبر ولمدة 3 أشهر عبر منصة إلكترونية حددتها الحكومة، وكذلك من خلال مكاتب البريد على مستوى الجمهورية.

س10- ما المستندات المتوقعة لطلب «السكن البديل»؟

بحسب ما أعلنته الجهات الرسمية والتغطيات الصحفية، تشمل الطلبات عادة:

نموذج التقديم، وصورة عقد الإيجار وما يفيد استمرار العلاقة الإيجارية.

إقرار بالإخلاء وتسليم الوحدة القديمة فور استلام البديلة.

بطاقات الرقم القومي للأسرة/شهادات الميلاد للقُصّر.

مستند الحالة الاجتماعية «زواج/طلاق/وفاة + قرارات تمكين إن وجدت».

إثبات دخل الأسرة «بيان جهة العمل أو شهادة محاسب قانوني أو معاش/نفقة».

شهادة ذوي الهمم أو تقرير اللجنة الطبية لمن تنطبق عليهم الحالة.

للوحدات غير السكنية: ما يثبت مزاولة النشاط «بطاقة ضريبية/سجل تجاري/ترخيص».

تفاصيل النماذج النهائية تُحدَّد بالقرار التنفيذي وتُعلن مع إطلاق المنصة

س11- ما الجدول الزمني للتعامل مع الطلبات والتظلمات؟

ج: تبدأ المرحلة الأولى أكتوبر - ديسمبر لتلقي الطلبات عبر المنصة والبريد، ثم فحص وفرز الطلبات وتحديد الأولويات وفق القواعد التنفيذية، مع إتاحة باب للتظلم. تفاصيل المدد الإجرائية تُحدّد بقرارات مجلس الوزراء والوزارات المختصة.

س12- ما حالات الإخلاء قبل نهاية المدة الانتقالية؟

أجاز القانون للمالك طلب أمر وقتي بالطرد من قاضي الأمور الوقتية قبل نهاية المدة في حالتين محددتين:

غلق الوحدة أكثر من سنة بلا مبرر.

امتلاك المستأجر «أو من امتد إليه العقد» لوحدة أخرى صالحة تُستخدم لنفس الغرض.

ولا يوقف إقامة دعوى موضوعية تنفيذَ أمر الطرد.

س13- كيف أحسب الزيادة السنوية 15% خلال المدة الانتقالية؟

تُزاد الأجرة السنوية بنسبة 15% من الأجرة القانونية المحدَّدة لتلك السنة «زيادة تراكمية سنوية»، مثال: إن كانت الأجرة بعد التقسيم 1000 جنيه في السنة الأولى، تُصبح 1150 في الثانية، ثم 1322.5 في الثالثة… وهكذا حتى نهاية المدة.

ملحوظة: للالتزامات المؤقتة «250 جنيهًا قبل إعلان التقسيم» تسوية لاحقة بالفروق وفق القانون.

س14- هل تمتد أحكام القانون لعقود المدة المحددة «59 سنة مثلًا» أو العقود المبرمة بعد 1996؟

لا. العقود المحددة المدة «مثل 59 سنة» والعقود المحررة بعد 1996 ليست ضمن نطاق هذا القانون، هذا ما أوضحه الخبير القانوني محمود الحديدي، وهو ما يتسق مع نص القانون ذاته.

س15- ما أهم نصائح الخبير القانوني للمستأجرين وأصحاب المحال؟

ينصح محمود الحديدي بمراجعة بنود العقد والتزام السداد في مواعيده، وعدم تغيير استعمال الوحدة أو تركها مغلقة فترات طويلة دون مسوّغ، ومراجعة المستندات قبل التقديم على السكن البديل.

كما حذر كذلك من ثغرات شائعة تُعرّض العقد للإنهاء «كسوء الاستعمال أو التأخير المتكرر في السداد».

• الإيجار القديم
• الإيجار
• الإيجارات القديمة
• الأجرة السنوية