تحذير للمشترين.. «النقض» تحسم مصير عقود شراء العقارات من غير المالك
تحذير للمشترين.. «النقض» تحسم مصير عقود شراء العقارات من غير المالك
- محكمة النقض
- شراء شقة من غير المالك
- شراء عقار من غير المالك
- عدم نفاذ عقد البيع
- عقد بيع الشقة
- ملكية العقارات
- حقوق المشتري
- تسجيل عقد البيع
- حجية الأحكام القضائية
هل يصبح عقد شراء الشقة نافذًا إذا اشتراها المشتري من شخص ثبت أنه لا يملكها؟ سؤال حسمته محكمة النقض في حكم حديث، موضحة أثر الأحكام السابقة التي تقضي بعدم نفاذ سند ملكية البائع، ومدى امتداد حجيتها إلى المشتري الذي تلقى عنه الحق.
وأصدرت محكمة النقض، في الطعن رقم 10972 لسنة 94 قضائية، بشأن نزاع على ملكية عين عقارية وعقد بيع أبرمه أحد الأشخاص مع مشترٍ رغم استناد البائع إلى سند ملكية سبق القضاء بعدم نفاذه في مواجهة المالك.
تفاصيل القضية
بدأ النزاع عندما أقام مورث الطاعنين دعوى أمام محكمة أول درجة، طالب فيها بطرد المشتري من العين محل النزاع وتسليمها إليه، إلى جانب طلب إبطال عقد البيع المؤرخ 2 أكتوبر 2011، على أساس أن العين مملوكة له وأن البائع الذي باعها للمشتري لا يملكها.
وكانت محكمة أول درجة قضت بطرد المشتري من العين وتسليمها إلى مورث الطاعنين، إلا أن محكمة الاستئناف ألغت الحكم وقضت برفض الدعوى، الأمر الذي دفع الطاعنين إلى اللجوء لمحكمة النقض.
هل عقد المشتري من غير المالك يكون نافذًا؟
وأكدت محكمة النقض أن التكييف القانوني الصحيح لطلب مورث الطاعنين هو عدم نفاذ عقد البيع في حقه، وليس الحكم ببطلان العقد، طالما أن العين مملوكة له وأن البائع لم يكن مالكًا لها.
وأوضحت أن ملكية البائع الأول للعين كانت تستند إلى عقد تخصيص وتوكيل صادرين من وكيلة مورث الطاعنين، إلا أن أحكامًا قضائية سابقة انتهت إلى عدم نفاذ هذا التصرف والتوكيل في حق مورث الطاعنين، بسبب تجاوز الوكيلة حدود وكالتها.
ماذا يحدث إذا اشترى شخص العقار من هذا البائع؟
أشارت إلى أن الحكم الصادر ضد البائع باعتباره غير مالك للعين المبيعة، يكون حجة على المشتري الذي لم يكن سجل عقد شرائه عند صدور الحكم، باعتبار أن المشتري يكون ممثلًا في شخص البائع له في تلك الدعوى.
وبالتالي، فإن المشتري لا يملك من الحقوق في العقار المبيع أكثر مما يملكه البائع نفسه، فإذا ثبت بحكم قضائي عدم نفاذ سند البائع في مواجهة المالك، فإن عقد البيع اللاحق لا يكون نافذًا في حق هذا المالك.
لماذا نقضت المحكمة حكم الاستئناف؟
رأت محكمة النقض أن حكم محكمة الاستئناف خالف هذا المبدأ عندما قضى برفض طلب عدم نفاذ عقد البيع في حق مورث الطاعنين، رغم وجود أحكام سابقة حائزة لقوة الأمر المقضي قضت بعدم نفاذ التصرفات التي استند إليها البائع في ملكية العين.
وانتهت إلى نقض الحكم المطعون فيه فيما قضى به من رفض طلب عدم نفاذ عقد البيع المؤرخ 2 أكتوبر 2011 في حق مورث الطاعنين، وأيدت قضاء محكمة أول درجة في هذا الجزء، مع إلزام المطعون ضده بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة.
