حكم جديد لـ«النقض».. يحق للمشتري الطعن بصورية عقد بيع مسجل في هذه الحالة

01:43 ص | الثلاثاء 28 يوليو 2026

أرست محكمة النقض مبدأً قانونيًا مهمًا في منازعات بيع العقارات، مؤكدة أن المشتري الذي لم يسجل عقده لا يفقد حقه في الطعن بصورية عقد بيع آخر حتى لو كان هذا العقد قد تم تسجيله، إذا كان من شأنه الإضرار بحقوقه في العقار.

وقالت المحكمة، في الطعن رقم 27470 لسنة 93 قضائية، إن المشتري بعقد غير مسجل يُعد من الغير بالنسبة للتصرف الصادر من البائع إلى مشترٍ آخر، ويجوز له إثبات صورية هذا العقد بكل طرق الإثبات، ولو كان العقد المطعون عليه مسجلًا.

متى يجوز الطعن على العقد المسجل؟

أوضحت محكمة النقض أن للمشتري الذي لم يسجل عقده أن يتمسك بصورية عقد المشتري الآخر صوريةً مطلقة، إذا كان الهدف إزالة هذا العقد من الوجود القانوني حتى يتمكن من تثبيت حقوقه وتسجيل عقده.

وأكدت أن تسجيل العقد لا يمنع الطعن عليه بالصورية، متى توافرت أسبابها القانونية، لأن المشتري غير المسجل يُعد من الغير في أحكام الصورية، ويحق له إثباتها بجميع وسائل الإثبات.

لا يشترط شهر صحيفة الدعوى

وشددت المحكمة على أن دعوى الطعن بصورية عقد البيع تختلف عن دعوى صحة ونفاذ عقد البيع، وبالتالي فإنها لا تخضع للقيد الوارد بالمادة 65 من قانون المرافعات بشأن وجوب شهر صحيفة الدعوى.

وأضافت أن هذا القيد استثنائي ولا يجوز التوسع في تطبيقه على دعاوى لا تستهدف الحكم بصحة التعاقد على حق عيني عقاري، وإنما يكون موضوعها الطعن على عقد بالصورية.

سبب نقض الحكم

وبحسب أوراق الدعوى، تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بصورية مطلقة لعقد بيع استند إليه المطعون ضدهم في إثبات ملكيتهم، إلا أن المحكمة رفضت نظر هذا الدفاع بدعوى عدم شهر صحيفة الدعوى.

ورأت محكمة النقض أن هذا التطبيق غير صحيح، لأن النزاع لا يتعلق بدعوى صحة تعاقد، وإنما بطعن بالصورية، وهو ما لا يستلزم شهر صحيفة الدعوى.

وانتهت المحكمة إلى نقض الحكم المطعون فيه وإحالة القضية إلى محكمة استئناف المنصورة لإعادة نظرها، مؤكدة مبدأً قانونيًا مؤداه أن العقد المسجل لا يحول دون الطعن عليه بالصورية إذا كان من شأنه الإضرار بحقوق المشتري الآخر.